Xây nhà ở An Thới Đông trước hết phải xây trên đất ở hợp pháp; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có thể được miễn giấy phép xây dựng, nhưng chỉ khi không nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết hay quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt. Nhà sát sông Soài Rạp và bờ rạch còn phải tính tới hành lang bảo vệ nguồn nước và nguy cơ sạt lở.
Nhiều gia đình trong xã đang tính nâng nền, nâng mái vì triều cường năm sau cao hơn năm trước, hoặc xây lại căn nhà lá, nhà vách ván cũ thành nhà gạch. Bài này đi qua những câu hỏi pháp lý cơ bản theo thứ tự nên hỏi: đất có phải đất ở không, có cần giấy phép không, nhà ven sông có vướng gì, sửa nhà đến mức nào thì phải xin phép, và điều gì xảy ra nếu xây sai.
Câu hỏi đầu tiên: đất có phải đất ở không
Mọi chuyện xây nhà bắt đầu từ loại đất ghi trên giấy chứng nhận. Ở An Thới Đông, một thửa đất của hộ gia đình thường gồm một phần đất ở và một phần lớn hơn là đất nông nghiệp, đất làm muối hay đất nuôi trồng thuỷ sản. Chỉ phần đất ở mới được xây nhà ở. Phần còn lại, dù liền kề, rộng rãi, vẫn không được xây nhà nếu chưa chuyển mục đích.
Nhiều nhà ở ven đường liên ấp được cấp giấy từ lâu với diện tích đất ở nhỏ, đủ cho căn nhà cũ. Khi muốn xây rộng hơn, lấn sang phần vườn hay phần ao, chủ nhà cần xin chuyển mục đích phần đó sang đất ở. Việc chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, và người dân nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Nếu đất chưa có giấy chứng nhận, đang chờ cấp, hoặc giấy tờ chỉ là giấy tay, việc xây dựng kiên cố tiềm ẩn rủi ro lớn. Có những trường hợp đất được xem xét cấp giấy và công nhận đất ở, nhưng cũng có trường hợp không. Hãy hỏi công chức địa chính xã về tình trạng thửa đất trước khi đầu tư vào móng nhà.
Nhà nông thôn có được miễn giấy phép xây dựng không
Luật Xây dựng có quy định miễn giấy phép cho một số công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô nhỏ, với điều kiện không nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được phê duyệt, và không nằm trong khu vực bảo tồn, di tích. Điều kiện này nghe đơn giản nhưng áp vào thực tế thì không đơn giản.
Vùng Cần Giờ nói chung có nhiều lớp quy hoạch: quy hoạch chung của vùng, quy hoạch nông thôn mới của từng xã cũ, các dự án giao thông, đô thị lấn biển ở phía nam, và quy hoạch bảo vệ khu dự trữ sinh quyển. Một số khu dân cư tập trung ven đường lớn có thể đã có quy hoạch chi tiết, trong khi nhà sâu trong ấp thì chưa. Vì vậy cùng ở An Thới Đông, nhà này cần giấy phép, nhà kia được miễn.
Cách chắc chắn nhất là hỏi bộ phận một cửa xã: thửa đất của bạn có thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng không. Dù được miễn giấy phép, nhà vẫn phải tuân theo quy hoạch, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi so với đường, và không lấn hành lang bảo vệ công trình. Được miễn phép không có nghĩa là được xây tuỳ ý.
Quy định về xây dựng đang trong giai đoạn được sửa đổi và phân cấp lại sau khi bỏ cấp huyện. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, trước đây thuộc huyện, nay được giao theo phân cấp mới. Hỏi xã để biết ai cấp và cần những gì ở thời điểm bạn chuẩn bị xây.
Sửa nhà đến mức nào thì phải xin phép
Không phải việc sửa chữa nào cũng cần giấy phép. Bảng dưới đây là cách phân biệt theo nguyên lý chung; khi thuộc khu vực phải xin phép, nên hỏi xã nếu không chắc việc mình định làm rơi vào cột nào:
| Việc định làm | Thường cần giấy phép | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thay mái tôn, sơn lại, lát gạch nền, sửa bếp bên trong | Không | Không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, kiến trúc bên ngoài |
| Nâng nền nhà chống ngập, không đổi kết cấu chính | Tuỳ mức độ | Nâng cao làm thay đổi chiều cao, kết cấu thì nên hỏi trước |
| Nâng thêm tầng, đổ sàn gác lửng bê tông | Có, nếu thuộc khu vực phải xin phép | Thay đổi kết cấu chịu lực và chiều cao công trình |
| Phá dỡ nhà cũ xây lại mới | Có, nếu thuộc khu vực phải xin phép | Xem như xây dựng mới |
| Xây thêm phòng lấn sang đất vườn, đất ao | Phải chuyển mục đích đất trước | Không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp |
| Làm kè đá, cừ bê tông chắn sạt lở trước nhà ven sông | Cần hỏi kỹ | Liên quan dòng chảy, hành lang bảo vệ nguồn nước |
Với nhà nằm trong khu vực được miễn giấy phép, các việc ở bảng vẫn phải bảo đảm an toàn và không lấn hành lang. Nhiều tranh chấp hàng xóm bắt đầu từ chuyện nâng nền khiến nước mưa dồn sang nhà bên cạnh.
Nhà ven Soài Rạp và bờ rạch: hành lang và sạt lở
Sông Soài Rạp rộng, nước chảy mạnh, tàu thuyền lớn qua lại tạo sóng đánh vào bờ. Những đoạn bờ đất yếu có thể sạt lở, nhất là khi nước ròng mạnh sau triều cường. Ở các con rạch nhỏ trong xã, bờ cũng bị lở dần theo thời gian. Nhà dựng sát mép nước vì vậy luôn mang một rủi ro mà không giấy phép nào xoá được.
Pháp luật về tài nguyên nước quy định hành lang bảo vệ nguồn nước dọc sông, kênh rạch, trong đó hạn chế xây dựng công trình mới. Chiều rộng hành lang do cơ quan có thẩm quyền xác định cho từng đoạn sông, rạch. Ngoài ra còn hành lang bảo vệ đê bao, công trình thuỷ lợi, cống ngăn mặn. Nhà mới không được dựng trong các hành lang này; nhà cũ đã có từ trước thì sửa chữa, cải tạo bị giới hạn.
Khi bờ sông trước nhà có dấu hiệu nứt, sụt, nên báo trưởng ấp và UBND xã để được kiểm tra, cắm biển cảnh báo và có phương án di dời tạm khi cần. Đừng tự đổ đất, đóng cừ tràm, làm kè tạm mà không hỏi, vì làm sai cách có thể đẩy dòng chảy sang bờ nhà khác hoặc gây sạt mạnh hơn.
Nâng nền chống triều cường: những điều nên tính trước
Triều cường cuối năm là chuyện quen ở An Thới Đông, và mỗi đợt nước lên cao lại có thêm nhà tính chuyện nâng nền. Một số điều nên tính trước khi làm:
- Mức nâng hợp lý: nâng theo cao độ đường liên ấp và nền nhà hàng xóm, không chỉ theo mức nước năm nay. Nhà nâng quá cao so với xung quanh có thể biến thành "ốc đảo", lối ra vào dốc, nước mưa dồn sang nhà bên.
- Kết cấu nhà cũ: nhà khung gỗ, vách ván, móng yếu không chịu được việc kích nâng hay đổ thêm lớp nền dày. Có khi phá dỡ xây lại là phương án an toàn hơn, và lúc đó phải tính tới giấy phép.
- Thoát nước: nâng nền phải đi kèm đường thoát nước mưa, nước thải, không xả thẳng ra phần đất nhà bên hay xuống rạch gây ô nhiễm.
- Điện: nâng ổ cắm, công tơ, dây dẫn lên cao hơn mức ngập dự kiến. Nước mặn ăn mòn thiết bị điện rất nhanh.
- Ranh đất: nâng nền và xây tường rào nên xác định ranh rõ với hàng xóm trước, tránh lấn vài tấc đất mà mất hoà khí.
- Hỏi xã về giấy phép nếu việc nâng nền làm thay đổi chiều cao, kết cấu nhà, nhất là khi nhà nằm ở khu vực đã có quy hoạch chi tiết.
Nâng nền là chi phí lớn với một hộ làm muối, nuôi tôm. Nên làm một lần cho đúng thay vì mỗi năm đổ thêm một lớp đất.
Xây sai thì sao, và chuyện mua nhà đã xây sẵn
Xây không phép ở khu vực phải xin phép, xây sai giấy phép, xây trên đất không phải đất ở, hay lấn hành lang bảo vệ đều có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục, kể cả buộc tháo dỡ phần vi phạm. Thời gian qua, các địa phương ở TP Hồ Chí Minh tăng cường kiểm tra trật tự xây dựng ở vùng ven, nơi đất rộng và giá rẻ thu hút người mua từ nội thành.
Người mua nhà đã xây sẵn ở An Thới Đông cần kiểm tra: nhà có được ghi nhận trên giấy chứng nhận không, nằm trên đất ở hay đất nông nghiệp, có giấy phép xây dựng hoặc thuộc diện miễn phép không. Nhà xây trên đất nông nghiệp thì người mua đang mua một rủi ro chứ không phải một căn nhà, vì không thể đăng ký quyền sở hữu nhà và có thể bị buộc tháo dỡ.
Với nhà đã xây từ lâu, trước khi có quy định hiện hành, việc công nhận quyền sở hữu khi cấp giấy được xem xét theo quy định riêng về nhà ở hình thành trước những mốc thời gian nhất định. Đây là chuyện của từng hồ sơ cụ thể, nên hỏi trực tiếp cơ quan đất đai chứ không suy từ trường hợp nhà hàng xóm.
Thợ xây, vật liệu và chuyện chở cát đá vào xã
Xây nhà ở An Thới Đông có một khó khăn mà người nội thành ít nghĩ tới: vận chuyển. Cát, đá, gạch, xi măng phần lớn đi theo đường Rừng Sác vào xã bằng xe tải, hoặc theo đường sông bằng ghe. Nhà nằm sâu trong ấp, đường liên ấp nhỏ, cầu bê tông hẹp thì xe lớn không vào được, phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc xe ba gác, chi phí đội lên đáng kể.
Về mặt thủ tục, việc tập kết vật liệu không được lấn chiếm lòng đường liên ấp quá lâu, không đổ xà bần xuống rạch hay vào rừng. Nhiều xã có quy định cụ thể về thời gian tập kết và nơi đổ phế thải xây dựng; hỏi trưởng ấp để biết chỗ đổ được phép. Xà bần đổ bừa bãi ven rạch vừa gây ô nhiễm vừa có thể bị xử phạt.
Khi thuê thợ, nên lập hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật liệu, tiến độ, cách thanh toán và trách nhiệm bảo hành. Hợp đồng không cần công chứng, nhưng giấy trắng mực đen giúp tránh tranh cãi khi công trình kéo dài qua mùa mưa, giá vật liệu thay đổi hay thợ bỏ dở giữa chừng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở trong ấp của An Thới Đông có cần xin giấy phép xây dựng không?
Tuỳ vị trí. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được miễn giấy phép nếu không nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt và không thuộc khu bảo tồn. Hỏi bộ phận một cửa xã để biết thửa đất của bạn thuộc trường hợp nào.
Thay mái tôn, lát lại nền nhà có phải xin phép không?
Thường không cần, vì không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và kiến trúc bên ngoài. Nếu nâng nền nhiều làm thay đổi chiều cao, hoặc đổ thêm sàn bê tông, thì nên hỏi xã trước, nhất là khi nhà nằm trong khu vực phải xin phép.
Đất vườn liền kề nhà có được xây thêm phòng không?
Chỉ được xây nhà ở trên phần đất ở. Nếu đất vườn đang là đất nông nghiệp, phải xin chuyển mục đích sang đất ở trước, việc này cần phù hợp quy hoạch và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Nhà sát sông Soài Rạp bị lở bờ thì làm gì?
Báo ngay trưởng ấp và UBND xã để được kiểm tra, cảnh báo và có phương án an toàn. Không tự đổ đất hay làm kè tạm khi chưa hỏi, vì có thể làm dòng chảy dồn sang chỗ khác và gây sạt mạnh hơn.
Mua nhà vườn đã xây sẵn ở Cần Giờ cần kiểm tra gì?
Kiểm tra nhà có nằm trên đất ở hợp pháp không, có được ghi trên giấy chứng nhận không, có giấy phép hoặc thuộc diện miễn phép không, có nằm trong hành lang bảo vệ sông, đê hay quy hoạch không. Nhà trên đất nông nghiệp có thể bị buộc tháo dỡ.
Ai cấp giấy phép xây dựng nhà ở sau khi bỏ cấp huyện?
Thẩm quyền trước đây của huyện đã được phân lại theo quy định mới về chính quyền hai cấp. Hỏi bộ phận một cửa của xã An Thới Đông để biết nơi nộp hồ sơ và thành phần hồ sơ tại thời điểm bạn chuẩn bị xây.